不動産市場とマクロ経済をいかにつなげるか part3

つづき。オフィス市場の分析

オフィス市場を売買市場と賃貸市場に分け，参加者について以下の通り分類

＜売買市場＞　需要者：ファンド，事業会社，デべ　および　新規ストック供給者：デべ　について

1. ファンド・・不動産私募ファンド，REITを想定。金融環境の影響を大きく受ける。
2. 事業会社・・自社保有を目指した一般会社から不動産運用を行っている鉄道会社などを想定。マクロ経済環境や業界動向の影響を大きく受ける。
3. デべ・・大手不動産会社を想定。関係会社経由での私募ファンドやREITの設立を行っている。系列のファンドと物件売買を行うため，関係する人達の間での取引が多い。

　　

＜賃貸市場＞　需要者：一般企業　および　供給者：物件保有者（ファンド，事業会社，デべ）

1. 一般企業・・各企業の管理部門から営業所などのオフィスを需要する。マクロ経済環境や業界動向に応じて，支払可能賃料が変化する。企業規模に応じて求めるグレード(S,A,B,Cclass)が異なる
2. ファンド，事業会社，デべについては，売買市場と同様。

各参加者の動向を分析する上で，重要な経済指標について考察（ざっくりベース）

• 不動産私募ファンド（物件のオーナーとして）

　　①資本市場全体のリスクプレミアム・・リスクプレミアムが高いと，リスク回避により投資への姿勢が減　　　　退。（リスクプレミアムの縮小見込みがあれば物件取得の積極化し，CAPレートの低下が起こる）

　　②銀行の貸出態度・・レバレッジをかけて物件を取得するため，銀行の貸出態度が軟化すると投資　　　　姿勢が積極化。

　　③金利水準・・借入金利が低下すれば投資への姿勢が改善。

　　④私募ファンドへの投資家の動向・・銀行や年金の投資余力

• REIT（物件のオーナーとして）

　　①REIT投資口価格の推移・・POによる資金調達が容易な環境であれば，物件取得を積極化。

　　②銀行の貸出態度，金利水準・・不動産私募ファンドに同じ

• 事業会社（物件のオーナーとして）及び一般企業（物件の賃借人として）

　　①産業動向・・日本の企業セクターは資金余剰部門であるため，長期的な観点から不動産が割安だ　　　　と判断すると購入姿勢が積極化。一方，賃借人としては，個別企業の経営状況に応じて移転など　　　　が行われる。

　　②鉱工業生産指数など企業セクターの統計

• デべ（物件の供給者兼オーナーとして）

　　①私募ファンドやREITの動向（上述）

　　②銀行の不動産業への貸出態度（日銀短観など）

　　③？？　他に何かありそう。

だんだん訳が分からなくなってきた。　また，考え直してみよう。

不動産市場とマクロ経済をいかにつなげるか part2

不動産市場をマクロ経済と絡めて分析するための方法を整理してみる。

＜最終的なイメージ＞

各種マクロ指標（鉱工業生産指数，日銀短観）や金利・株価など金融市況，更に不動産に関係する各産業セクター（デべ，百貨店，物流業者etc)のアナリストによる見通しなどを用いて，賃料やキャップレートなどの不動産ファンダメンタルの予測を行う。

＜作業プロセス＞

1. 賃料やＣＡＰレートに影響を与える指標を整理する。（ＣＡＰレートなら，不動産売買動向や金融市場からのリスクプレミアムの推計など）
2. 各経済指標の見通しをいろいろ集め，賃料とＣＡＰの見通しを整理する

と考えてみたが，途方もない感じがするので，とりあえず不動産市場の4象限モデルを参考に市場参加者を整理してみた。

大手不動産会社が開発（物件供給）を行いつつ，保有物件の賃貸を行っているため，市場参加者をきれいに分けることはできない。うーん，難しい。

まずは，オフィス市場について分析する。　　　つづく

不動産とマクロ指標をいかにつなげるか

新宿の大規模書店で不動産関係の本を探したが，個人投資家向けの本ばかりだった。

そこで，自分なりに機関投資家における不動産投資について考えてみた。

グローバルに分散投資を行っている機関投資家（年金基金など）であれば不動産への投資は国債・仕組み債・株式・ヘッジファンドなどの各資産との比較で決定されると考えられる（トップダウン型のアセット・アロケーション）。機関投資家は，自己が必要なリターンと許容出来るリスクに応じて資産配分を決定していると仮定すれば，リスク調整後リターンで魅力的なアセットには投資が行われるはずである（ここでは，リターンやリスクの定義はあいまい）。

個人的なアセットクラスの分類

　　　①ソブリンリスク帰着型債券（イールドカーブの形状変化に着目）・・国内外国債

　　　②クレジットリスク帰着型債券（クレジットスプレッドのサイクルに着目）・・ABSなど仕組み債，社債

　　　③世界各国の経済成長（社会の成熟度）に着目する資産・・株式，不動産

　　　④市場の歪みに着目する資産・・債券・株式・商品市場でのヘッジファンド

リスク調整後リターンで投資の意思決定をするならば，

①（他のアセットクラスより）リスクがあるがリターンが相応に高い　

or

②（他のアセットクラスより）リターンはそこそこだがリスクは低い　

という説明が出来れば都合がよい。

不動産市場に着目すれば，以下のように整理できるはずだ。

「①リスクがあるがリターンが相応に高い」というのは中国など途上国の成長途中の不動産市場

「②リターンはそこそこだがリスクは低い」というのは，日本など先進国の成熟した不動産市場

これを前提にして，日本の不動産投資を積極的に進めるためには，

『マクロ経済的視点からの不動産市場の展望（途上国と比較して経済の安定性があり，不動産市場の安定性も見込める）』という説明が大事なのでは？？と個人的には思っている。

つづく。

いまなにをするべきか？？

仕事が忙しくなると考えること「いまやっていることは本当にやるべきことなのか？」

会社にとってみれば仕事をやるべきことだとは思うが，自分の時間をもっとも有意義に使っているのか疑問に思ってしまう。今の会社はぬるいが，それなりの給料ももらえる。しかし，そんな環境に自分を置くことで自分がもっと成長する可能性を捨てていないのか自問自答してしまう。

一方で，キャリアはおそらく偶然性に支配されているものと思っているので，どんなことでもやってみることに意味はあると思う。

そして，今の仕事をしていても何らかの先行きは開けると，根拠のない希望を持ってしまうこともある。

大学生の就職が厳しいとマスコミは騒いでいる。私が就職活動を行っていた６，７年前は景気が回復していたころだった。それなりに活動すれば内定がそれなりにでる，そんな環境だった。

あの頃，自分としては大学院に行ってもう少し経済学の研究をしたいという思いがあった。一方で，大学院に進むよりも，会社に入って２年間過ごすほうが，自分が成長するという思いもあった。

結局，それなりの就職活動で現在の会社に入り，現在にいたるのである。

入社してからも，大学院に行って研究をし，論文を書きたいという思いはずっとあった。

ありがたいことに，昨年は会社からファイナンス大学院に科目履修という形で１年間通学させてもらった。大学院の授業を受けて刺激になったが，私は論文を書きたいという気持ちが強くなるだけだった。

ＭＢＡという肩書をもらうだけなら，国内の大学院よりも欧米のMBAコースの方が箔が付く。

私は肩書はいらない。自分で論文を書きたい。ただそれだけ。

ということで，今年の春から大学院に行くことが決まった。

それなりに大変だと思うが，長いこと希望してきたことだ悔いが残らないように努力したい。

自分の仕事について書きだしたものの，結局ファイナンスの研究をやりたいという記述になるということは，今自分がやるべきことはこれなんだなと勝手に納得。

しかし，仕事で必要なこともそれなりに面白い。人生長いから，寄り道しながら進んでいきたい。

任された仕事にベストを尽くすことも大事。家族のために何かするもの大事。友達のために何かするのも大事。今，自分にできるベストを尽くそう。

今日は,宅建についての調査と不動産証券化の法律面からの理解をやってみよう。