2011年2月27日日曜日

不動産市場とマクロ経済をいかにつなげるか part2

不動産市場をマクロ経済と絡めて分析するための方法を整理してみる。

<最終的なイメージ>
各種マクロ指標(鉱工業生産指数,日銀短観)や金利・株価など金融市況,更に不動産に関係する各産業セクター(デべ,百貨店,物流業者etc)のアナリストによる見通しなどを用いて,賃料やキャップレートなどの不動産ファンダメンタルの予測を行う。

<作業プロセス>
  1. 賃料やCAPレートに影響を与える指標を整理する。(CAPレートなら,不動産売買動向や金融市場からのリスクプレミアムの推計など)
  2. 各経済指標の見通しをいろいろ集め,賃料とCAPの見通しを整理する
と考えてみたが,途方もない感じがするので,とりあえず不動産市場の4象限モデルを参考に市場参加者を整理してみた。


大手不動産会社が開発(物件供給)を行いつつ,保有物件の賃貸を行っているため,市場参加者をきれいに分けることはできない。うーん,難しい。

まずは,オフィス市場について分析する。   つづく



2011年2月26日土曜日

不動産とマクロ指標をいかにつなげるか

新宿の大規模書店で不動産関係の本を探したが,個人投資家向けの本ばかりだった。
そこで,自分なりに機関投資家における不動産投資について考えてみた。

グローバルに分散投資を行っている機関投資家(年金基金など)であれば不動産への投資は国債・仕組み債・株式・ヘッジファンドなどの各資産との比較で決定されると考えられる(トップダウン型のアセット・アロケーション)。機関投資家は,自己が必要なリターンと許容出来るリスクに応じて資産配分を決定していると仮定すれば,リスク調整後リターンで魅力的なアセットには投資が行われるはずである(ここでは,リターンやリスクの定義はあいまい)。

個人的なアセットクラスの分類
   ①ソブリンリスク帰着型債券(イールドカーブの形状変化に着目)・・国内外国債
   ②クレジットリスク帰着型債券(クレジットスプレッドのサイクルに着目)・・ABSなど仕組み債,社債
   ③世界各国の経済成長(社会の成熟度)に着目する資産・・株式,不動産
   ④市場の歪みに着目する資産・・債券・株式・商品市場でのヘッジファンド

リスク調整後リターンで投資の意思決定をするならば,
①(他のアセットクラスより)リスクがあるがリターンが相応に高い 
or
②(他のアセットクラスより)リターンはそこそこだがリスクは低い 
という説明が出来れば都合がよい。

不動産市場に着目すれば,以下のように整理できるはずだ。
「①リスクがあるがリターンが相応に高い」というのは中国など途上国の成長途中の不動産市場
「②リターンはそこそこだがリスクは低い」というのは,日本など先進国の成熟した不動産市場

これを前提にして,日本の不動産投資を積極的に進めるためには,
『マクロ経済的視点からの不動産市場の展望(途上国と比較して経済の安定性があり,不動産市場の安定性も見込める)』という説明が大事なのでは??と個人的には思っている。

つづく。



2011年2月13日日曜日

いまなにをするべきか??

仕事が忙しくなると考えること「いまやっていることは本当にやるべきことなのか?」

会社にとってみれば仕事をやるべきことだとは思うが,自分の時間をもっとも有意義に使っているのか疑問に思ってしまう。今の会社はぬるいが,それなりの給料ももらえる。しかし,そんな環境に自分を置くことで自分がもっと成長する可能性を捨てていないのか自問自答してしまう。
一方で,キャリアはおそらく偶然性に支配されているものと思っているので,どんなことでもやってみることに意味はあると思う。
そして,今の仕事をしていても何らかの先行きは開けると,根拠のない希望を持ってしまうこともある。


大学生の就職が厳しいとマスコミは騒いでいる。私が就職活動を行っていた6,7年前は景気が回復していたころだった。それなりに活動すれば内定がそれなりにでる,そんな環境だった。
あの頃,自分としては大学院に行ってもう少し経済学の研究をしたいという思いがあった。一方で,大学院に進むよりも,会社に入って2年間過ごすほうが,自分が成長するという思いもあった。

結局,それなりの就職活動で現在の会社に入り,現在にいたるのである。

入社してからも,大学院に行って研究をし,論文を書きたいという思いはずっとあった。
ありがたいことに,昨年は会社からファイナンス大学院に科目履修という形で1年間通学させてもらった。大学院の授業を受けて刺激になったが,私は論文を書きたいという気持ちが強くなるだけだった。
MBAという肩書をもらうだけなら,国内の大学院よりも欧米のMBAコースの方が箔が付く。
私は肩書はいらない。自分で論文を書きたい。ただそれだけ。
ということで,今年の春から大学院に行くことが決まった。
それなりに大変だと思うが,長いこと希望してきたことだ悔いが残らないように努力したい。

自分の仕事について書きだしたものの,結局ファイナンスの研究をやりたいという記述になるということは,今自分がやるべきことはこれなんだなと勝手に納得。

しかし,仕事で必要なこともそれなりに面白い。人生長いから,寄り道しながら進んでいきたい。
任された仕事にベストを尽くすことも大事。家族のために何かするもの大事。友達のために何かするのも大事。今,自分にできるベストを尽くそう。

今日は,宅建についての調査と不動産証券化の法律面からの理解をやってみよう。



2011年1月30日日曜日

ファイナンスは役に立つのか?

早稲田のファイナンス大学院のテスト勉強をする中で考えたこと。
「ファイナンスは役に立つのか?」
こんなことを感がている暇があったら勉強する方が,最適な行動ですが・・・

自分の中では,ファイナンスは「不確実性のあるなかでいかにベストな行動をするのかを考えるもの」と
考えており,「リスク」についての理解がファイナンスの本質を知ることと考えている。

どんなことにもリスクはある。ご飯を食べれば,食中毒になる可能性もあるし,電車にのれば事故の可能性もある。リスクを気にしていたら生きていけない。そんななかでみんな上手いことご飯食べたり,電車に乗ったりしているのは,①リスクに気付いていない ②リスクが無視できるほど小さい ③リスクをコントロールするすべを知っている, という対応をしているからでしょうか?

仕事をしていると,③リスクコントロールがあまりないような気がします。むしろリスクをなくすことにばかり焦点をあてている印象があります。

ということで,リスクコントロールということが私のファイナンスを学ぶ理由なのかなと考えている。
まとまりが無いのでまた考えることとしよう。テストに向けてまた勉強・・

2011年1月22日土曜日

塩野七生さんの本を読んで

塩野七生さんの『日本人へ リーダー篇』 読んだ。

「ローマ人の物語」を大半読んでいるため、すんなり内容が入ってくる。そして、日本人はどうしたら良い国を作れるのかを考えさせられる。国の外から眺めることは、大事です。小泉総理のころの文芸春秋連載ですが、日本政治の進歩のなさに呆れた。行動することの価値は大きい

働く意味について納得。『失業とは生活の手段を奪われるだけでなく自尊心を育む手段さえも奪われる…』 なるほど。 読んで疑問に思ったのが、
『どうしたら若い人が希望をもって働けるのか? 』
『そもそも希望がないと何が悪いのか?』

若い人が希望が薄いのは先が見えてるからではないかと考えている。
先が見えているとは,この先頑張っても衰退の時代に入った日本ではどうしようもないよなぁというあきらめが生じているということ

他の世代(団塊の世代やら団塊ジュニアやら)に文句を言ってもしょうがない(どうせ役に立たない)ならば,次の世代のために無責任な大人にならないことが若者世代には求められていると思いました。

将来のために行動すること!!

選挙に行く,ボランティアをする,教育関係の仕事をする,などなどいろいろあります。 

2011年1月16日日曜日

研修,ファイナンス大学院

先週は会社の研修でした。
テーマは「中堅社員には何が求められているのか?」
上司の文句を言うのは簡単ですが,職場を良くするには何をすべきかを考えさせられる研修でした。
職場のチームワークを上げるにはどうしたらよいのか? われわれの組織の競争力の源泉はなにか?
答えは出ませんが,今後ずっと考えなければいけないテーマでした。

また,自分が会社の色に染まっていることを感じました。 自分の組織を客観視できる姿勢が大事ですね。
一方で,周囲のやる気を出すには組織に埋没することも必要かとも思ったり。。。

研修の傍らで,大学院の秋学期は終盤。。
今期はこれまでCMAやCFAの勉強で培った知識がかなり活かされたと自分では評価しているのですが,
テストはどうなることやら。
一番役に立った授業は,エクセルを使ってポートフォリオの最適化やオプションのプライシングなどの基礎的なものをやる授業。内容は基礎的ですが,実際に手を動かすことで理解が深まりました。
そしてより高度な実証研究への興味が増えました。

2011年1月9日日曜日

国際分散投資の効果について

早稲田ファイナンス研究科にてアセットアロケーションの授業を受講中
最近の講義についてまとめたみた。 今後,ICSに入学したら各授業について記録を残したいです。

講義の話題 
「国際分散投資の効果」 「為替オーバーレイ」など

興味を持った議論 「世界株の変動要因は,国別要因と業種要因のどちらが強いのか?」
論文によっては「先進国株式においては業種要因が強い」との結論がでている。このことは,先進国の企業がグローバルに活躍しているという感覚と一致する。一方で,実際は地域要因が業種要因よりも大きいとの論文もあり,意見はさまざま。

「フロンティアマーケット」
エマージングよりも先のフロンティアマーケットという概念
economistにおいて,アフリカの成長性について記事が出ている。
http://www.economist.com/node/17853324?story_id=17853324

アフリカの成長性は高いがマーケット規模が大きくないため,企業行動はアフリカではなくアジアを向くことになるとのこと。
長期的にはアフリカは有望であるが,当面はアジア重視なのでは? アフリカに対して将来のための種を播くことが当面大切だと感じた。